Hauskauf oder Miete 2026 – Was ist günstiger?

Kaufen oder weiter mieten? Diese Frage beschäftigt Millionen Deutsche – besonders in einem Zinsumfeld mit 3,6–4,3 % und steigenden Mieten. Die Antwort hängt von deiner persönlichen Situation ab, aber die Zahlen für 2026 sprechen eine klare Sprache.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Die aktuelle Lage: Hohe Zinsen, steigende Mieten

Nach der EZB-Zinserhöhung vom 11. Juni 2026 (Einlagenzins jetzt 2,25 %, Hauptrefinanzierungssatz 2,40 %) liegen Bauzinsen bei 3,6–4,3 % für 10-jährige Zinsbindung. Das klingt teuer – aber: Gleichzeitig steigen Mieten in den meisten Regionen Deutschlands jährlich um 3–5 %. Wer heute mietet, zahlt in 10 Jahren deutlich mehr, ohne Vermögen aufzubauen.

Die entscheidende Frage ist nicht “Kaufen oder Mieten?”, sondern: Wann amortisiert sich der Kauf gegenüber der Miete? Das ist der sogenannte Break-even-Punkt.

Direktvergleich: Kaufen vs. Mieten 2026

Rechenbeispiel: Wann lohnt sich der Kauf?

Angenommen: Kaufpreis 280.000 €, aktuelle Miete 900 € / Monat, Bauzins 3,9 %, Tilgung 2 %, Eigenkapital 80.000 € (davon 25.000 € für Nebenkosten). Kredit: 225.000 €, Rate: ca. 1.097 € / Monat.

Die Tilgung ist kein verlorenes Geld – sie fließt in dein Vermögen. Nach 15 Jahren hast du beim Kauf ca. 68.000 € Schulden getilgt, gleichzeitig dürfte die Immobilie an Wert gewonnen haben. Der Mieter hat nichts aufgebaut.

Der Break-even-Punkt

Der Break-even-Punkt liegt im obigen Beispiel nach ca. 14–16 Jahren – früher, wenn die Immobilie an Wert gewinnt; später, wenn sie stagniert. In Ostfriesland sind moderate Wertzuwächse von 1–3 % p.a. realistisch. In Tourismuslagen wie Norderney oder Borkum können es 3–5 % sein.

Wichtige Faktoren, die den Break-even verschieben:

• Immobilienwert-Entwicklung (je höher, desto schneller Vorteil für Käufer)
• Mietpreisentwicklung (je stärker die Mieterhöhungen, desto früher lohnt der Kauf)
• Zinsentwicklung bei der Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren
• Eigenkapitalquote (mehr EK = günstigerer Zins = schnellerer Break-even)

Wann ist Kaufen besonders sinnvoll?

• Du planst, mindestens 10–12 Jahre an einem Ort zu bleiben
• Du hast ausreichend Eigenkapital (mindestens 20 %)
• Dein Einkommen ist stabil und gesichert
• Du willst gestalten – renovieren, umbauen, individualisieren
• Du willst im Alter mietfrei wohnen
• Du willst dich vor weiter steigenden Mieten schützen

Wann ist Mieten besser?

• Du bist berufsbedingt mobil und weißt nicht, ob du in 5 Jahren noch hier wohnst
• Dein Einkommen ist unsicher oder du bist in Probezeit
• Du hast kaum Eigenkapital und würdest zu 100 % oder mehr finanzieren müssen
• Der Kaufpreisfaktor am gewünschten Ort ist über 30 (d.h. Kaufpreise extrem hoch im Verhältnis zu Mieten)

Die steuerliche Seite für Vermieter

Wer kauft und vermietet (statt selbst einzieht), kann viele Kosten steuerlich absetzen: Zinsen, Abschreibung (2 % p.a. linear bei Baujahr ab 1925), Verwaltungskosten, Instandhaltung und Nebenkosten. Das verändert die Wirtschaftlichkeitsrechnung deutlich zugunsten des Kaufs als Kapitalanlage.

Steuerliche Aspekte: Mieten oder Kaufen?

Eigentümer können bestimmte Kosten steuerlich absetzen, Mieter hingegen kaum. Das verändert die Gesamtrechnung erheblich:

• Selbstnutzer: Keine steuerlichen Vorteile auf die Finanzierungskosten (keine Absetzbarkeit von Zinsen), aber: Wohn-Riester-Förderung möglich (bis 2.100 € jährlich absetzbar)
• Vermieter: Zinsen, Abschreibung (2 % AfA pro Jahr), Instandhaltung, Verwaltung – alles absetzbar
• Mieter: Nur in seltenen Fällen (doppelte Haushaltsführung, Homeoffice-Anteil) teilweise absetzbar

Für Selbstnutzer liegt der steuerliche Vorteil des Kaufens vor allem in der Erbschaftsteuer-Befreiung und der Steuerfreiheit auf den Wertzuwachs nach 10 Jahren Haltedauer.

Die Break-even-Analyse: Ab wann rechnet sich Kaufen?

Der “Break-even” beschreibt den Zeitpunkt, ab dem der Käufer insgesamt günstiger gefahren ist als der Mieter. Er hängt von drei Faktoren ab: Zinsniveau, Mietsteigerungsrate und Immobilienwertsteigerung. Im aktuellen Umfeld (Bauzinsen 3,6–4,3 %, moderate Preissteigerungen) liegt der Break-even typischerweise bei 10–15 Jahren.

Das bedeutet: Wer länger als 15 Jahre plant zu wohnen, fährt mit Kaufen fast immer besser. Wer unter 5–7 Jahre plant, sollte die hohen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler = ca. 10–12 %) berücksichtigen – diese refinanzieren sich erst über die Jahre.

Mietpreise in Ostfriesland 2026

Zum Vergleich: Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 100-m²-Wohnung in Ostfriesland liegt 2026 bei 7,50–10,50 € pro m² – also 750–1.050 € Kaltmiete pro Monat. Ein vergleichbares Eigentum kostet bei 250.000 € Kaufpreis und 3,8 % Zins mit 2 % Tilgung rund 1.200 € monatliche Rate. Der Mehraufwand von 150–450 € pro Monat baut gleichzeitig Vermögen auf, das beim Mietverhältnis verloren geht.

Schritt für Schritt zur richtigen Entscheidung

Statt pauschal zu antworten, empfehlen wir folgende Vorgehensweise: Erstens, persönlichen Finanzierungsrahmen berechnen (Wie viel Haus kann ich mir leisten?). Zweitens, Vergleichsmiete in der Wunschlage recherchieren. Drittens, Kaufoptionen prüfen – Exposé-Datenbanken und Angebote vergleichen. Viertens, Finanzierungskosten vom Experten ermitteln lassen und mit Mietkosten vergleichen. Fünftens, Entscheidung treffen.

Der psychologische Faktor: Sicherheit vs. Flexibilität

Neben der reinen Zahl gibt es eine Dimension, die in keiner Tabelle auftaucht: das Gefühl der Sicherheit. Eigentümer können nicht gekündigt werden, können renovieren und umbauen wie sie wollen, und wissen, dass ihr Zuhause ihnen gehört. Mieter hingegen behalten Flexibilität – Jobwechsel, Trennung oder Familienzuwachs lassen sich mit Mietwohnung leichter bewältigen. Für Familien mit Kindern wiegt die Sicherheitsperspektive besonders schwer: Kein Auszug, keine neue Schule, kein Wechsel des sozialen Umfelds.

Interessant: Laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) berichten selbstnutzende Eigentümer im Durchschnitt eine höhere Lebenszufriedenheit als vergleichbare Mieter – auch bei rein finanzieller Betrachtung ohne Wertsteigerung. Der subjektive Wert des Eigentums wird regelmäßig unterschätzt.

Unser Fazit: Wenn du längerfristig in einer Region bleiben möchtest, ausreichend Eigenkapital hast und das Eigenheim deinen Lebensumständen passt – dann ist Kaufen fast immer die bessere Entscheidung. Ein Experte aus dem Netzwerk rechnet dir deine persönliche Situation durch, ohne Druck und kostenlos.

Häufige Fragen