Notartermin beim Hauskauf – Ablauf, Kosten & Checkliste

Der Notartermin ist der rechtliche Herzschlag des Immobilienkaufs: Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird der Kauf rechtlich bindend. Wer weiß, was beim Notar passiert, geht entspannt in diesen wichtigen Termin.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Warum ist der Notar beim Immobilienkauf Pflicht?

Immobilienkaufverträge sind in Deutschland notariell beurkundungspflichtig (§ 311b BGB). Ohne Notar ist kein Immobilienkauf rechtlich wirksam. Der Notar ist kein Anwalt einer der Parteien – er ist ein neutraler, staatlich bestellter Amtsträger, der beide Seiten gleich berät und die rechtliche Korrektheit des Vertrags sicherstellt.

Ablauf: Was passiert vor dem Notartermin?

Der Weg zum Notartermin beginnt nicht erst mit dem Termin selbst. Typischer Ablauf:

1. Einigung auf den Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer (oft über Makler)
2. Finanzierungsbestätigung der Bank (zeigt dem Verkäufer, dass der Kauf finanziert ist)
3. Notar beauftragen – in der Regel sucht der Käufer den Notar aus und trägt die Kosten
4. Vertragsentwurf: Der Notar erstellt auf Basis der Eckdaten einen Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien zu
5. Prüfzeit: Mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin muss der Entwurf vorliegen (gesetzliche Mindestfrist)

Was passiert beim Notartermin?

Der Beurkundungstermin dauert typischerweise 30–90 Minuten. Der Ablauf:

1. Identitätsprüfung: Beide Parteien weisen sich mit Personalausweis aus
2. Verlesing des Vertrags: Der Notar liest den kompletten Kaufvertrag laut vor – das ist Pflicht, auch wenn es lang dauert
3. Fragen und Erläuterungen: Unklarheiten werden geklärt, der Notar erklärt rechtliche Bedeutungen
4. Unterschriften: Beide Parteien unterschreiben, der Notar beurkundet mit Siegel und Unterschrift
5. Grundbuchantrag: Der Notar beantragt sofort eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch – diese sichert den Käufer ab

Was steht im Kaufvertrag?

Der notarielle Kaufvertrag enthält typischerweise:

• Genaue Bezeichnung des Kaufobjekts (Grundbuchblatt, Flurstück, Adresse)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergabedatum und Übergabebedingungen
• Gewährleistungsausschluss (meist: Kauf wie gesehen / unter Ausschluss der Sachmängelgewährleistung)
• Grundschuldbestellung zugunsten der finanzierenden Bank
• Regelungen zu Altlasten, Erschließungskosten, Wegerechten
• Vorkaufsrechte (z.B. Gemeinde oder Mieter)

Kosten des Notars

Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis. Grobe Orientierung:

Nach dem Notartermin: Was passiert noch?

Der Kaufvertrag ist unterschrieben – aber das Haus gehört dir noch nicht offiziell. Folgende Schritte stehen noch aus:

1. Auflassungsvormerkung: Bereits beim Notar beantragt, schützt dich als Käufer vor Doppelverkauf oder Belastungen
2. Genehmigungen: Notar holt etwaige Genehmigungen ein (z.B. Vorkaufsrecht der Gemeinde)
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung: Finanzamt bestätigt nach Grunderwerbsteuer-Zahlung, dass kein Steuerhindernis besteht
4. Kaufpreiszahlung: Erst nach Vorliegen aller Voraussetzungen zahlt der Käufer (oft über Notaranderkonto)
5. Grundbuchumschreibung: Notar veranlasst Eintragung des neuen Eigentümers – dauert 3–12 Wochen
6. Übergabe: Schlüsselübergabe, Protokoll, Zählerstandsaufnahme

Typischer Ablauf eines Notartermins

Ein Notartermin dauert in der Regel 45–90 Minuten. Der Ablauf ist gesetzlich strukturiert:

1. Identifikation: Alle Beteiligten müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Reisepass ausweisen.
2. Vorlesen des Vertrags: Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor – das ist gesetzliche Pflicht. Auch wenn es lang dauert: Nicht unterbrechen, sondern aufmerksam zuhören und Fragen stellen.
3. Erläuterung wichtiger Klauseln: Notar erklärt rechtliche Auswirkungen der Vertragsbestandteile neutral für beide Seiten.
4. Rückfragen: Alle Beteiligten können Fragen stellen. Der Notar muss antworten.
5. Unterzeichnung: Erst nach Verlesung und Verstehen unterschreiben alle Parteien.
6. Beurkundung: Der Notar beurkundet (Stempel, Unterschrift, Siegel).

Nach dem Termin schickt der Notar die Auflassungsvormerkung ans Grundbuchamt und fordert die Kaufpreisfälligkeit an. Erst wenn alle Bedingungen (Grundschuld eingetragen, Lastenfreiheit bestätigt) erfüllt sind, gibt er die Kaufpreiszahlung frei.

Was kostet der Notar?

Bei einem Kaufpreis von 280.000 € sind das ca. 4.200–5.600 € für Notar und Grundbuch. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt (GNotKG) und nicht verhandelbar – aber unterschiedliche Notare haben genau denselben Satz. Die Notarauswahl beeinflusst also nicht den Preis, wohl aber die Qualität der Beratung und die Zuverlässigkeit der Abwicklung.

Wer wählt den Notar – Käufer oder Verkäufer?

Grundsätzlich wählt der Käufer den Notar, da er auch die Kosten trägt. In manchen Regionen (besonders bei Makler-Verkäufen) schlägt der Makler einen Notar vor. Das ist in Ordnung, solange kein Interessenkonflikt besteht. Tipp: Immer den Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor dem Termin anfordern und gründlich prüfen (oder prüfen lassen).

Was prüfen vor dem Notartermin: Die Checkliste

Der Kaufvertragsentwurf sollte spätestens 2 Wochen vor dem Termin vorliegen und gründlich geprüft werden. Achte auf folgende Punkte: Ist der Kaufpreis korrekt und vollständig angegeben? Sind alle Inventarlisten (mitverkaufte Gegenstände) korrekt beschrieben? Stimmt das Fälligkeitsdatum der Kaufpreiszahlung mit den Finanzierungsfristen überein? Enthält der Vertrag alle vereinbarten Regelungen zu Mängeln, Übergabe und Besitzübergang? Ist ein Rücktrittsrecht für den Fall geregelt, dass die Finanzierung scheitert? Besondere Vorsicht bei Neubauten: Sind alle Bauleistungen und Ausstattungsmerkmale detailliert beschrieben?

Bei Unklarheiten oder Bedenken: Vor dem Notartermin einen Fachanwalt für Immobilienrecht beauftragen, der den Vertrag prüft. Kosten ca. 300–600 €, aber es geht um eine Investition von oft mehreren Hunderttausend Euro. Kein Notar wird böse, wenn du Fragen stellst oder Änderungen verlangst – das ist dein Recht. Und der Notar ist neutraler Berater, kein Vertreter von Käufer oder Verkäufer.

Auflassungsvormerkung: Dein Schutz zwischen Vertrag und Eintragung

Zwischen Notartermin und dem Tag, an dem der Käufer offiziell im Grundbuch steht, vergehen oft 6–12 Wochen. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung (eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs) den Käufer: Der Verkäufer kann das Objekt nicht mehr an jemand anderen verkaufen, nicht erneut belasten und nicht verschenken. Die Vormerkung wird direkt nach Beurkundung vom Notar beantragt und innerhalb weniger Tage eingetragen. Erst mit Vormerkung gibt die Bank in der Regel ihre Kreditbereitschaftserklärung heraus, nach der der Kaufpreis ausgezahlt werden kann. Kaufpreis und Schlüsselübergabe erfolgen jedoch erst, wenn alle Bedingungen erfüllt sind – in der Regel 4–8 Wochen nach dem Notartermin.

Der Notartermin ist der formelle Höhepunkt des Hauskaufs – aber er sollte keine Überraschungen mehr bereithalten. Wer gut vorbereitet ist, den Vertragsentwurf kennt und alle Fragen vorher geklärt hat, erlebt den Termin als souveränen Abschluss monatelanger Vorbereitung. Ein Experte aus dem Netzwerk begleitet dich durch den gesamten Kaufprozess – von der Finanzierungsanfrage bis zur Schlüsselübergabe.

In Ostfriesland gibt es in jeder größeren Stadt zugelassene Notare – in Aurich, Emden, Leer, Norden und Wittmund. Alle Notare in Deutschland haben dieselben Gebühren (gesetzlich geregelt), du kannst also frei wählen. Empfehle dir, bereits beim ersten Kontakt mit dem Verkäufer nach dem Kaufvertragsentwurf zu fragen – so bleibt genug Zeit für eine ruhige Prüfung vor dem Termin.

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