Immobilienkauf als Paar 2026 – Rechtliches & Finanzierung

Unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie kaufen, leben rechtlich gefährlich – wenn sie keine Vorkehrungen treffen. Was beim Grundbuch, beim Kredit und bei Trennung oder Tod zu beachten ist.

Zuletzt aktualisiert: Juli 2026

Das Grundbuch: Wer steht drin?

Im Grundbuch wird festgelegt, wem die Immobilie gehört. Unverheiratete Paare haben grundsätzlich zwei Optionen:

• Beiden zu gleichen Teilen (je 1/2): Standard, wenn beide gleich viel einbringen
• Asymmetrische Anteile (z.B. 2/3 und 1/3): Wenn einer mehr Eigenkapital einbringt oder mehr verdient

Wichtig: Die Grundbuchanteile bestimmen im Zweifelsfall (Trennung, Tod), wem was gehört. Sie sollten dem tatsächlichen Beitrag entsprechen. Eine nachträgliche Änderung kostet Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Der Kreditvertrag: Wer haftet?

Bei gemeinsamer Finanzierung sind beide Partner üblicherweise gemeinsam im Kreditvertrag – als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Bank kann von jedem der beiden den vollen Kreditbetrag fordern, unabhängig von den Grundbuchanteilen. Wenn Partner A nicht mehr zahlt, muss Partner B für den gesamten Kredit aufkommen.

Diese Haftung endet nicht automatisch bei Trennung. Die Bank bleibt mit beiden im Vertrag, bis einer der Partner formal aus dem Kredit herausgelöst wird – was die Bank nur genehmigt, wenn der verbleibende Partner allein kreditwürdig ist.

Partnerschaftsvertrag: Was sollte geregelt werden?

Ein notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag (auch: Gesellschaftsvertrag oder Bruchteilsgemeinschaftsvertrag) regelt alle wesentlichen Fragen für den Fall einer Trennung:

• Wie wird das Haus im Trennungsfall bewertet? (Gutachterkosten – wer trägt sie?)
• Hat einer das Recht, den anderen auszuzahlen und das Haus zu behalten?
• Zu welchem Preis kann einer kaufen?
• Was passiert, wenn keiner kaufen kann und will? (Zwangsverkauf?)
• Wie werden laufende Kosten (Rate, Nebenkosten) zwischen den Partnern aufgeteilt?
• Was geschieht bei Tod eines Partners? (Erbrecht vs. Grundbuch)

Testamentarische Absicherung

Unverheiratete Paare sollten unbedingt gegenseitig ein Testament aufsetzen. Optionen:

• Handschriftliches Testament: Eigenhändig geschrieben, datiert und unterschrieben – kein Notar notwendig, aber fehleranfällig
• Notarielles Testament: Durch Notar beurkundet – sicherer, teurer, aber eindeutig
• Berliner Testament: Nur für Ehepaare möglich – also für unverheiratete Paare nicht anwendbar

Im Testament können Vorerben, Nacherben, Vermächtnisse und Nießbrauchrechte geregelt werden. Ein Rechtsanwalt oder Notar berät zur optimalen Gestaltung.

Wohnrecht bei Tod des Partners absichern

Eine Möglichkeit, den überlebenden Partner abzusichern, ist das testamentarische Vermächtnis eines lebenslangen Wohnrechts (§ 1090 BGB, eingetragen im Grundbuch). Damit kann der Partner im Haus wohnen bleiben, auch wenn er die Immobilie nicht erbt. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und ist insolvenzsicher.

Praktische Empfehlungen für unverheiratete Paare

Güterstand: Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft?

Der Güterstand hat erhebliche Auswirkungen, wenn eine Immobilie gemeinsam gekauft wird. In Deutschland gilt ohne anderen Vertrag die Zugewinngemeinschaft: Jeder behält sein Vermögen getrennt, aber bei Scheidung wird der Zugewinn (Vermögenszuwachs während der Ehe) gleichmäßig geteilt. Das bedeutet: Wer mehr zur Immobilie beigetragen hat, kann benachteiligt werden, wenn nicht klar dokumentiert ist, wer wie viel eingebracht hat.

Alternativen per Ehevertrag: Gütertrennung – jeder behält sein Vermögen vollständig (kein Zugewinnausgleich); Gütergemeinschaft – alles gehört gemeinsam. Für Immobilienkäufe mit ungleicher Einkommenssituation empfiehlt sich oft ein notarieller Ehevertrag, der die Eigentumsanteile und Ausgleichszahlungen klar regelt.

Unverheiratete Paare: Was unbedingt vertraglich geregelt sein muss

Unverheiratete Paare haben keinerlei automatischen Schutz bei Trennung. Folgendes muss zwingend geregelt werden:

• Grundbucheintrag: Zu welchen Anteilen (50/50, 60/40 etc.) wird die Immobilie eingetragen? Das sollte den tatsächlichen Zahlungsanteilen entsprechen.
• Partnerschaftsvertrag: Wer zahlt wie viel? Wer bekommt was bei Trennung? Wie wird ein Verkauf beschlossen? (Einstimmig oder Mehrheit?)
• Testament: Im Erbfall erbt der unverheiratete Partner nichts (kein gesetzliches Erbrecht). Ohne Testament geht der Immobilienanteil an die Familie des Verstorbenen.
• Lebensversicherung: Gegenseitige Absicherung, damit der überlebende Partner nicht gezwungen wird, das Haus zu verkaufen, um Erbschaftsteuer oder die Erbquote zu bezahlen.

Finanzierungsstrategien für Paare mit ungleichem Einkommen

Wenn ein Partner deutlich mehr verdient als der andere, gibt es verschiedene Ansätze:

• Einer finanziert, einer ist Eigenkapitalgeber: Der Gutverdienende trägt den Kredit, der andere bringt Eigenkapital ein. Im Grundbuch werden anteilige Rechte eingetragen.
• Beide als Kreditnehmer: Maximiert die Kreditwürdigkeit (beide Einkommen), aber beide haften vollständig.
• Einer kauft allein: Einfacher, aber der andere hat keine rechtliche Sicherheit – nur für verheiratete Paare mit klarem Güterstand vertretbar.

Ein Experte aus dem Netzwerk kennt die Vor- und Nachteile jedes Modells und empfiehlt die richtige Struktur für eure Situation.

Was passiert mit dem Haus bei Tod eines Partners?

Diese Frage verdrängen viele Paare – aber sie ist entscheidend. Im Todesfall geht der Immobilienanteil des Verstorbenen an dessen gesetzliche Erben über. Für verheiratete Paare: Der überlebende Ehegatte erbt nach gesetzlicher Erbfolge üblicherweise die Hälfte plus einen Zugewinnausgleich – in der Praxis meist das volle Eigenheim. Für unverheiratete Paare: Kein gesetzliches Erbrecht! Ohne Testament erben die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen dessen Immobilienanteil. Der überlebende Partner kann im Extremfall gezwungen werden, das gemeinsame Zuhause zu verkaufen, um die Erbquote auszuzahlen. Lösung: Wechselseitiges Testament (“Berliner Testament” auch für Unverheiratete durch Erbvertrag) und eine Risikolebensversicherung, deren Auszahlung dem überlebenden Partner ermöglicht, die Erbquote zu bezahlen ohne verkaufen zu müssen.

Kostenpunkt: Eine Risikolebensversicherung über 200.000 € kostet für eine 35-jährige gesunde Person ca. 15–25 € / Monat. Sie ist die günstigste Absicherung für das Schlimmste. Ein Experte aus dem Netzwerk klärt, wie Finanzierung und Absicherung optimal aufgestellt werden.

Scheidung und Immobilie: Was wirklich passiert

Bei Scheidung mit gemeinsamer Immobilie gibt es drei Wege: Einer kauft den anderen aus (Auszahlungsfinanzierung nötig), beide verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös, oder beide halten die Immobilie weiter gemeinsam (Bruchteilsgemeinschaft – meist unpraktisch). Für den Auszahlungsweg muss der übernehmende Partner allein kreditwürdig genug sein, den Anteil zu finanzieren. Das scheitert oft, weil das einzelne Einkommen nach Scheidung zu niedrig ist. Deshalb gilt: Beim Hauskauf gemeinsam darüber reden, was im Trennungsfall passieren soll – und das schriftlich (Partnerschaftsvertrag, Ehevertrag) fixieren. Nicht weil man nicht vertraut, sondern weil klare Regelungen im Ernstfall enormen Stress und Kosten ersparen.

Als Paar gemeinsam zu kaufen ist aufregend und bedeutsam. Mit der richtigen Vorbereitung – juristisch, finanziell und menschlich – wird es der erste große gemeinsame Schritt zu mehr Stabilität und Wohlstand. Ein Experte aus dem Netzwerk berät euch gemeinsam oder einzeln, bringt alle Förderprogramme ein und findet die Finanzierungsstruktur, die zu eurer Lebenssituation passt.

Ostfriesland bietet als Paar ideale Bedingungen für den ersten gemeinsamen Immobilienkauf: bezahlbare Preise, gute Schulen und Kitas, und eine starke Gemeinschaft. Starte mit einer gemeinsamen Finanzierungsanfrage – ein Experte aus dem Netzwerk berät euch zu zweit und findet die Lösung, die zu eurer Situation passt.

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