Heizungsgesetz (GEG) 2026 & Baufinanzierung: Pflichten, Förderung

Kaum ein Gesetz hat Hauskäuferinnen und Hauskäufer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz”. Wer 2026 eine gebrauchte Immobilie kauft oder neu baut, stellt sich fast automatisch die gleichen Fragen: Muss ich die alte Öl- oder Gasheizung sofort rauswerfen? Was kostet eine neue Wärmepumpe – und wie viel davon übernimmt der Staat? Und vor allem: Wie plane ich diese Kosten sauber in meine Baufinanzierung ein, damit die monatliche Rate nicht aus dem Ruder läuft?

Genau hier setzt dieser Ratgeber an. Ich – Diana – habe die aktuelle Rechtslage vom Juli 2026 für dich zusammengetragen, inklusive der jüngsten Reform, die gerade viele Annahmen aus den Jahren 2023 und 2024 auf den Kopf stellt. Denn im Juli 2026 hat der Gesetzgeber das bisherige Heizungsgesetz spürbar entschärft. Was das für deine Kaufentscheidung, deine Sanierungspflichten und deine Finanzierung bedeutet, liest du hier – verständlich, ohne Fachchinesisch und mit einem klaren Blick darauf, wie sich Sanierung und Finanzierung zusammen denken lassen.

Warum das Thema 2026 besonders brisant ist

Über Jahre galt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss die 65-Prozent-Regel beachten – also mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese Vorgabe war seit dem 1. Januar 2024 in Kraft und an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für Käufer bedeutete das reichlich Unsicherheit, weil unklar war, welche Heizung überhaupt noch erlaubt ist und ob eine teure Wärmepumpe zur Pflicht wird.

Im Sommer 2026 hat sich die Lage verändert: Am 10. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das bisherige Heizungsgesetz ablöst und deutlich flexibler macht. Für dich als Käufer ist das eine gute Nachricht, weil du wieder mehr Wahlfreiheit hast. Gleichzeitig heißt „flexibler” nicht „ohne Regeln” – und schon gar nicht „ohne Kosten”. Genau deshalb lohnt es sich, das Thema für die eigene Finanzierung ernst zu nehmen.

07/2026 GModG beschlossen: 65-%-Regel entfällt

06/2026 Frist Großstädte (> 100.000 Einw.)

ab 2029 „Bio-Treppe” bei neuen Öl-/Gasheizungen

Bestandsschutz & Kauf: Alte Konstanttemperaturkessel (> 30 Jahre) müssen weiterhin ausgetauscht werden. Bei Eigentümerwechsel kann eine Austauschfrist von 2 Jahren greifen – vor dem Kauf prüfen!

Was das GEG (und jetzt das GModG) überhaupt regelt

Das Gebäudeenergiegesetz bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude: Wie viel Energie darf ein Haus verbrauchen? Welche Heizung darf eingebaut werden? Welche Dämm- und Nachrüstpflichten gelten bei einem Eigentümerwechsel? Es ist damit das zentrale Regelwerk, wenn es um Heizung, Dämmung und Energieeffizienz geht – und deshalb für jede Kaufentscheidung relevant.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz verschiebt sich 2026 die Grundphilosophie: Statt detaillierter technischer Einzelvorgaben soll ein flexiblerer Rahmen gelten, der stärker auf CO₂-Einsparung und Technologieoffenheit setzt. Für dich heißt das konkret: Du entscheidest wieder eigenständiger, welche Heizung ins Haus kommt. Fossile Heizungen werden grundsätzlich wieder erlaubt – allerdings unter Bedingungen, die ab 2029 greifen (dazu gleich mehr).

Die 65-Prozent-Regel: was bleibt, was fällt

Die 65-Prozent-Regel besagte, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen musste – der Klassiker dafür ist die Wärmepumpe, aber auch Fernwärme, Hybridlösungen oder Biomasse konnten die Vorgabe erfüllen. Diese Regel wird mit der Reform 2026 weitgehend gestrichen. An ihre Stelle tritt mehr Wahlfreiheit.

Wichtig ist das Kleingedruckte: Wer ab 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss laut Reform schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen – etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff. Diese sogenannte „Bio-Treppe” macht rein fossiles Heizen langfristig teurer und weniger attraktiv. Für deine Kaufentscheidung heißt das: Eine neue fossile Heizung ist wieder erlaubt, aber sie ist mit Blick auf steigende CO₂-Preise und Brennstoffkosten nicht automatisch die günstigste Lösung über die Jahre.

Kommunale Wärmeplanung: der lokale Faktor

Ein zentraler Baustein war und bleibt die kommunale Wärmeplanung. Städte und Gemeinden legen fest, wie die Wärmeversorgung vor Ort künftig aussehen soll – zum Beispiel, wo ein Fernwärmenetz entsteht oder wo Wasserstoff eine Rolle spielen könnte. Nach der alten Systematik galten Fristen: Große Städte (mehr als 100.000 Einwohner) bis 30. Juni 2026, kleinere Kommunen bis 30. Juni 2028. Für deine Kaufentscheidung bleibt der lokale Blick entscheidend: Ob am gewünschten Standort Fernwärme geplant ist, kann darüber entscheiden, ob sich eine eigene Wärmepumpe lohnt oder ob du auf einen Anschluss wartest.

Pflichten für Bestandskäufer vs. Neubau

Der wohl wichtigste Punkt für alle, die 2026 eine Immobilie kaufen: Die Pflichten unterscheiden sich stark zwischen Neubau und Bestand. Beim Neubau waren die Anforderungen ohnehin am strengsten – hier wird energieeffizient gebaut, moderne Heizsysteme sind Standard. Beim Bestandskauf lohnt der genaue Blick, weil hier Austausch- und Nachrüstpflichten greifen können.

Ein Dauerbrenner ist die Austauschpflicht für alte Kessel. Für Öl- und Gasheizungen, die als Konstanttemperaturkessel laufen und älter als 30 Jahre sind, gilt weiterhin eine Austauschpflicht. Moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon in der Regel ausgenommen. Besonders relevant: Bei einem Eigentümerwechsel kann eine Frist von zwei Jahren greifen, innerhalb derer ein betroffener alter Kessel ausgetauscht werden muss. Bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser genossen bislang einen Bestandsschutz für die Alteigentümer – doch dieser Schutz kann beim Verkauf entfallen und auf den Käufer übergehen.

Für dich als Käufer bedeutet das ganz praktisch: Prüfe vor dem Kauf, wie alt die Heizung ist, um welchen Kesseltyp es sich handelt und ob eine Austauschfrist auf dich zukommt. Diese Information gehört auf den Verhandlungstisch – und in deine Finanzierungsplanung.

Förderung: Zuschuss plus KfW-Ergänzungskredit

Die gute Nachricht: Auch nach der Reform bleibt der Heizungstausch gefördert. Der Staat unterstützt den Umstieg auf klimafreundliche Wärme über einen Zuschuss (BAFA/KfW) und einen zusätzlichen zinsgünstigen Ergänzungskredit der KfW. Beide lassen sich kombinieren. Die Förderung soll den Einsatz erneuerbarer Energien und CO₂-sparender Technologien vorerst weiter attraktiv halten.

Der Zuschuss ist modular aufgebaut. Nach dem aktuell bekannten Muster setzt er sich typischerweise so zusammen:

• Grundförderung: ein Basissatz für den Tausch hin zu einer förderfähigen, klimafreundlichen Heizung.
• Geschwindigkeitsbonus: ein Aufschlag, wenn eine noch funktionsfähige fossile Heizung frühzeitig ersetzt wird (für Selbstnutzer).
• Einkommensbonus: ein Aufschlag für selbstnutzende Eigentümer mit vergleichsweise niedrigem Haushaltseinkommen.

In Summe kann der Zuschuss – je nach Kombination der Boni – einen erheblichen Anteil der förderfähigen Kosten abdecken, gedeckelt auf einen bestimmten Höchstbetrag pro Wohneinheit. Die genauen Prozentsätze, Höchstgrenzen und Bonusregeln können sich politisch ändern und wurden zuletzt mehrfach angepasst. Konkrete Zahlen solltest du deshalb immer tagesaktuell bei BAFA und KfW prüfen – oder von einem Fachhandwerker beziehungsweise Energieberater kalkulieren lassen.

Der KfW-Ergänzungskredit

Ergänzend zum Zuschuss gibt es einen zinsgünstigen Ergänzungskredit der KfW für den Eigenanteil – also den Teil der Kosten, den der Zuschuss nicht abdeckt. Er ist auf ein Kreditvolumen pro Wohneinheit begrenzt und bietet je nach Programmvariante Zinsvorteile, insbesondere für selbstnutzende Eigentümer mit begrenztem Haushaltseinkommen. Der Clou: Zuschuss und Ergänzungskredit lassen sich mit deiner regulären Baufinanzierung zu einem Gesamtkonzept verbinden. Genau hier trennt sich clevere Planung von teurem Stückwerk – und genau hier setzt die Weiterleitung an einen Finanzierungsexperten aus dem Netzwerk an.

Hinweis: Förderbeträge, Boni und Zinssätze sind volatil und hängen von deiner individuellen Situation ab (Einkommen, Selbstnutzung, gewählte Heizung, Zeitpunkt). Statt fester Zahlen findest du hier die Einflussfaktoren – die konkrete Höhe ergibt sich aus deinem Fall und dem jeweils gültigen Programmstand.

Heizungsarten und ihre Rolle im GEG/GModG

Welche Heizung passt zu welchem Haus – und wie steht sie nach der Reform da? Die folgende Übersicht ordnet die gängigen Systeme ein. Sie ersetzt keine fachliche Auslegung, hilft aber bei der ersten Orientierung.

CO₂-Preis und laufende Kosten – der oft übersehene Faktor

Wer eine Immobilie kauft, blickt verständlicherweise zuerst auf den Kaufpreis und die monatliche Rate. Doch die Heizung entscheidet über viele Jahre mit, wie hoch die laufenden Kosten ausfallen – und genau hier spielt der CO₂-Preis eine wachsende Rolle. Fossile Brennstoffe wie Öl und Gas werden mit einem CO₂-Preis belegt, der perspektivisch steigt. Das bedeutet: Eine auf den ersten Blick günstige fossile Heizung kann sich über die Jahre als teurer erweisen, als es beim Einbau den Anschein hat.

Für deine Kaufentscheidung lohnt deshalb eine ehrliche Gesamtrechnung. Sie umfasst nicht nur die Anschaffung der Heizung, sondern auch die zu erwartenden Energiekosten über die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre. Ein gut gedämmtes Haus mit einer effizienten Wärmepumpe hat höhere Anfangsinvestitionen, aber oft niedrigere und stabilere Betriebskosten. Ein Altbau mit alter Gasheizung ist beim Kauf günstig, kann aber laufend teurer werden. Diese Perspektive gehört in jede seriöse Kaufüberlegung – und sie beeinflusst indirekt auch, wie viel finanziellen Spielraum du für die Kreditrate hast. Denn niedrige Nebenkosten schaffen Luft im Haushaltsbudget, hohe Energiekosten engen es ein.

Auswirkung auf Kaufpreis und Verhandlung

Eine sanierungsbedürftige Immobilie ist nicht automatisch ein schlechtes Geschäft – im Gegenteil. Sanierungsbedarf drückt oft den Kaufpreis, und wer die Kosten realistisch kalkuliert, kann echte Chancen nutzen. Entscheidend ist, dass du den Investitionsstau beziffern kannst: Was kostet eine neue Heizung inklusive Einbau? Kommen Dämmung, Fenster oder ein hydraulischer Abgleich hinzu? Wie viel davon holst du über Förderung zurück?

Diese Zahlen sind ein starkes Verhandlungsargument. Wenn die Heizung am Ende ihrer Lebensdauer steht oder unter die Austauschpflicht fällt, ist das ein sachlicher Grund, über den Preis zu sprechen. Ein aktueller Energieausweis und – noch besser – ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) geben dir die Argumente an die Hand. Käufer, die mit belastbaren Sanierungskosten in die Verhandlung gehen, treten souveräner auf als solche, die nur ein diffuses „da muss man wohl was machen” im Kopf haben.

Sanierung in die Baufinanzierung einplanen

Der häufigste Fehler beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie: Der Kaufpreis wird finanziert, die Sanierung aber vergessen – und ein Jahr später fehlt das Geld für die neue Heizung. Dabei lässt sich der Sanierungsbedarf von Anfang an mitdenken. Grundsätzlich gibt es mehrere Wege, die sich kombinieren lassen:

• Sanierungskosten in die Baufinanzierung integrieren: Viele Banken und Anbieter berücksichtigen geplante Modernisierungen bei der Finanzierung, wenn sie belegt und realistisch kalkuliert sind.
• Förderzuschüsse einplanen: Der BAFA/KfW-Zuschuss reduziert den zu finanzierenden Betrag – das entlastet die Rate.
• KfW-Ergänzungskredit nutzen: Für den Eigenanteil des Heizungstauschs kann der zinsgünstige Ergänzungskredit die reguläre Finanzierung sinnvoll ergänzen.
• Puffer einbauen: Handwerkerpreise und Materialkosten schwanken. Ein Reservebetrag verhindert, dass eine Nachfinanzierung nötig wird.

Weil das Zusammenspiel aus Kaufpreisdarlehen, Förderung und Ergänzungskredit komplex ist, lohnt sich ein Gesamtkonzept. Genau dabei hilft ein Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk, an den wir deine Anfrage weiterleiten – er kennt die Möglichkeiten vieler Banken und Anbieter und kann Förderung und Darlehen aufeinander abstimmen. Du bekommst so ein Bild, wie sich Kauf und Sanierung in einer tragbaren monatlichen Rate zusammenfügen.

Ein Punkt, den viele unterschätzen: die Reihenfolge. Wer die Sanierung erst nach dem Kauf plant und dann feststellt, dass das Budget knapp ist, muss unter Umständen nachfinanzieren – oft zu ungünstigeren Konditionen. Wird der Sanierungsbedarf hingegen von Beginn an mitgedacht, lässt sich das Vorhaben in einem Zug strukturieren. Auch der zeitliche Ablauf der Förderung will bedacht sein: Anträge müssen häufig gestellt werden, bevor die Maßnahme beauftragt wird. Wer erst den Handwerker beauftragt und danach an die Förderung denkt, riskiert, Ansprüche zu verlieren. Ein durchdachtes Konzept berücksichtigt deshalb nicht nur die Summen, sondern auch den Fahrplan – Kaufabwicklung, Förderantrag, Beauftragung und Auszahlung greifen dann sauber ineinander.

Genauso wichtig ist ein realistischer Blick auf die eigene Belastungsgrenze. Die Rate für das Kaufdarlehen, die Tilgung des Ergänzungskredits, die laufenden Energiekosten und die üblichen Rücklagen für ein Eigenheim sollten zusammen tragbar bleiben – auch dann, wenn die Zinsen bei einer späteren Anschlussfinanzierung anders aussehen. Ein Finanzierungsexperte aus dem Netzwerk kann verschiedene Szenarien durchspielen und zeigen, wie sich unterschiedliche Tilgungs- und Förderwege auf die monatliche Belastung auswirken.

Energieausweis und Sanierungsfahrplan – deine Datenbasis

Ohne Zahlen keine gute Entscheidung. Zwei Dokumente sind dabei besonders wertvoll. Der Energieausweis ist beim Verkauf ohnehin vorgeschrieben und gibt dir einen ersten Eindruck vom energetischen Zustand des Gebäudes – von der Effizienzklasse bis zum Energiebedarf. Er ist allerdings nur eine grobe Orientierung, kein Sanierungsplan.

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) geht deutlich tiefer: Ein Energieberater analysiert das Gebäude und zeigt Schritt für Schritt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind – inklusive Kostenrahmen und möglicher Einsparungen. Für die Finanzierung ist das Gold wert, weil du damit belastbare Sanierungskosten in die Planung einbringst. In vielen Förderprogrammen bringt ein iSFP zudem Vorteile. Wenn du eine ältere Immobilie ins Auge fasst, ist der Sanierungsfahrplan oft die beste erste Investition, bevor du überhaupt einen Kreditvertrag unterschreibst.

Checkliste: Vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Fallbeispiel: Altbau, Sanierung und Förderung zusammen gedacht

Glossar: die wichtigsten Begriffe

GEG (Gebäudeenergiegesetz)

Zentrales Regelwerk für Energieeffizienz, Heizung und Dämmung von Gebäuden. Umgangssprachlich „Heizungsgesetz”.

65-%-Regel

Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 % erneuerbare Wärme liefern. Mit der Reform 2026 fällt sie weitgehend weg.

Kommunale Wärmeplanung

Planung der Städte und Gemeinden, wie die Wärmeversorgung vor Ort künftig aussieht (z. B. Fernwärme, Wärmenetze).

BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude)

Der Förderrahmen für energetische Sanierung und Heizungstausch, umgesetzt über BAFA und KfW.

Energieausweis

Dokument zum energetischen Zustand eines Gebäudes; beim Verkauf vorgeschrieben. Grobe Orientierung, kein Sanierungsplan.

Sanierungsfahrplan (iSFP)

Individueller Plan eines Energieberaters mit sinnvoller Reihenfolge der Maßnahmen, Kosten und Einsparungen.

Ergänzungskredit

Zinsgünstiger KfW-Kredit für den Eigenanteil des Heizungstauschs, kombinierbar mit dem Zuschuss.

Effizienzhaus

Standard für die energetische Qualität eines Gebäudes; niedrigere Kennzahl bedeutet besseren Standard und oft mehr Förderung.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich nach dem Kauf sofort die alte Heizung austauschen?

Nicht in jedem Fall. Entscheidend ist der Kesseltyp und das Alter. Alte Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre fallen unter die Austauschpflicht. Beim Eigentümerwechsel kann außerdem eine Frist von zwei Jahren greifen. Moderne Brennwertkessel sind meist ausgenommen. Prüfe das vor dem Kauf.

Gilt die 65-Prozent-Regel 2026 noch?

Mit dem im Juli 2026 beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz fällt die strenge 65-Prozent-Regel weitgehend weg. Künftig gilt mehr Technologieoffenheit. Neue fossile Heizungen sind grundsätzlich wieder erlaubt, ab 2029 gelten aber steigende Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe.

Darf ich wieder eine Gasheizung einbauen?

Grundsätzlich ja. Allerdings solltest du die langfristigen Kosten bedenken: Ab 2029 greift die „Bio-Treppe” mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe, und der CO₂-Preis macht fossiles Heizen über die Jahre tendenziell teurer. Eine reine Kostenbetrachtung des Einbaupreises greift also zu kurz.

Wie hoch ist die Förderung für einen Heizungstausch?

Der Zuschuss setzt sich aus Grundförderung und Boni (Geschwindigkeit, Einkommen) zusammen und kann einen erheblichen Anteil der förderfähigen Kosten abdecken, gedeckelt auf einen Höchstbetrag pro Wohneinheit. Die genauen Sätze ändern sich politisch – prüfe sie tagesaktuell bei BAFA und KfW.

Kann ich die Sanierung in die Baufinanzierung einbauen?

Ja. Viele Banken und Anbieter berücksichtigen belegte, realistische Sanierungskosten. Zusammen mit Förderzuschuss und KfW-Ergänzungskredit lässt sich ein Gesamtkonzept schnüren. Wir leiten deine Anfrage dafür unverbindlich an einen Finanzierungsexperten aus dem Netzwerk weiter.

Lohnt sich der Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses noch?

Häufig ja – wenn du den Sanierungsbedarf realistisch kalkulierst. Der niedrigere Kaufpreis und die Förderung können die Investition attraktiv machen. Wichtig ist ein belastbarer Plan (idealerweise iSFP) und ein Finanzierungskonzept mit Puffer.

Was bringt mir ein individueller Sanierungsfahrplan?

Er liefert dir belastbare Zahlen zu Maßnahmen, Reihenfolge, Kosten und Einsparungen. Das hilft bei der Preisverhandlung, bei der Finanzierung und teils bei der Förderung. Für ältere Immobilien ist er oft die sinnvollste erste Investition.

Wie finde ich die passende Finanzierung für Kauf plus Sanierung?

Am besten mit einem Gesamtkonzept, das Kaufpreisdarlehen, Förderung und Ergänzungskredit verbindet. Stelle eine unverbindliche Anfrage – wir leiten sie an einen Finanzierungsexperten aus dem Netzwerk (mit Vermittlererlaubnis) weiter, der die Möglichkeiten vieler Banken und Anbieter kennt.

Transparenzhinweis & Quellen

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Autorin: Diana, Redaktion dein-hauskredit.de

📅 Zuletzt aktualisiert: 25. Juli 2026