Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Das klingt nach einer guten Nachricht – und ist in München trotzdem nur ein kleiner Trost, wenn der Kaufpreis bei 900.000 € beginnt. Wer hier kauft, braucht eine Finanzierung, die die Münchner Realität kennt.
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- Klare Einschätzung des tatsächlichen Eigenkapitalbedarfs
- Prüfung aller Förderprogramme, inkl. BayernLabo
- Erfahrung mit BMW-, Siemens- und Allianz-Einkommen und Mitarbeiteraktien
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München in Zahlen
München kaufen: Was die Zahlen bedeuten, wenn man sie wirklich zu Ende denkt
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Eine 90-m²-Wohnung in Sendling – kein Topviertel, gute Lage – kostet 2024 rund 850.000 €. Wer 20 % Eigenkapital mitbringt, finanziert 680.000 €. Bei 3,5 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt das eine monatliche Rate von über 3.100 €. Hinzu kommen Nebenkosten von rund 55.000 €, die vorab aus Eigenkapital kommen müssen. Das Haushaltseinkommen, das diese Finanzierung komfortabel trägt, liegt bei deutlich über 10.000 € netto pro Monat.
Das ist die Realität des Münchner Markts – und der Grund, warum Finanzierungsgespräche hier anders geführt werden müssen als in anderen Städten. Es geht nicht darum, ob man kaufen kann. Es geht darum, ob man es sollte, und wenn ja, wie.
Was ein Münchner Kauf wirklich kostet
Bayern hat zwar den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz – aber weil die Kaufpreise extrem hoch sind, sind die absoluten Beträge trotzdem erheblich:
| Kostenposition | Satz | Bei 700.000 € | Bei 1.000.000 € |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5 % | 24.500 € | 35.000 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 2,0 % | 14.000 € | 20.000 € |
| Maklerprovision (falls fällig) | bis 3,57 % | bis 24.990 € | bis 35.700 € |
| Nebenkosten gesamt (ohne Makler) | ca. 5,5 % | ca. 38.500 € | ca. 55.000 € |
| Nebenkosten gesamt (mit Makler) | bis 9 % | bis 63.490 € | bis 90.700 € |
Notarkosten steigen bei hohen Kaufpreisen überproportional – bei 1 Mio. € liegen sie am oberen Rand der ca.-Angabe.
München verstehen: Ringe, Lagen und warum der Landkreis immer relevanter wird
In München denkt man in Ringen. Der Mittlere Ring ist die unsichtbare Grenze, die das Preisgefüge der Stadt gliedert. Alles innerhalb – Altstadt, Maxvorstadt, Schwabing, Haidhausen, Lehel – kostet in der Regel 10.000 bis über 18.000 €/m². Wer dort kauft, braucht außergewöhnlich viel Eigenkapital oder ein außergewöhnlich hohes Einkommen. Oft beides.
Zwischen Mittlerem Ring und Stadtgrenze liegt das, was Münchner als „normales” Stadtleben bezeichnen würden – wenn der Begriff in diesem Markt noch passt. Sendling, Neuhausen, Bogenhausen, Giesing sind begehrt und trotzdem etwas günstiger: 6.500 bis 10.000 €/m² je nach Lage und Zustand. Hier kauft der Käufer mit solidem Doppeleinkommen, meist mit sehr langer Zinsbindung.
Die Stadtrand-Lagen – Aubing, Moosach, Trudering, Milbertshofen, Riem – bieten mit 5.500 bis 8.000 €/m² den günstigsten Einstieg in die Stadt. Riem ist durch das Messegelände und gute U-Bahn-Anbindung interessant; Milbertshofen profitiert von der Nähe zum BMW-Stammwerk und den damit verbundenen Infrastrukturinvestitionen.
Für viele Käufer ist der Landkreis München die eigentlich relevante Alternative. Gemeinden wie Grünwald, Pullach oder Unterschleißheim bieten Münchner Preise mit mehr Fläche. Ismaning, Dachau, Garching und das Starnberger-See-Umland liegen tiefer – und sind über S-Bahn oder Autobahn trotzdem gut angebunden. Wer den Landkreis nicht ausschließt, hat deutlich mehr Auswahl und oft bessere Finanzierungskonditionen, weil Banken die Objekte sicherer bewerten.
Wirtschaftlich steht München auf außergewöhnlich breitem Fundament. BMW hat Konzernzentrale, Forschungs- und Entwicklungszentrum sowie das größte Werk in München – allein dieser Arbeitgeber beschäftigt direkt über 20.000 Menschen in der Stadt. Siemens (Konzernzentrale ebenfalls in München), Allianz, Munich Re und MAN/Traton machen München zum dichtesten Konzernzentren-Cluster Deutschlands. Hinzu kommen TU München und LMU als Forschungsstandorte und ein starkes Start-up-Ökosystem, das besonders im Bereich Deep Tech wächst.
Diese Arbeitgeberstruktur hat eine Besonderheit, die für Baufinanzierungen relevant ist: Viele Beschäftigte in Konzernen erhalten variable Vergütung – Bonuszahlungen, Mitarbeiterbeteiligungen (LTI, RSUs, Aktienoptionen). Wie Banken diese Einkommensbestandteile bewerten, ist von Institut zu Institut sehr unterschiedlich. Wer diese Komponenten nicht richtig kommuniziert oder die falsche Bank anfragt, bekommt eine niedrigere Kreditlinie als möglich wäre.
Immobilienpreise in München nach Lage
Orientierungswerte für Eigentumswohnungen Bestand (Stand: 2024/25):
| Zone / Stadtteil | Ø €/m² Bestand | Typische Käufergruppe |
|---|---|---|
| Altstadt, Lehel, Maxvorstadt | 12.000 – 18.000+ € | Sehr hohes Eigenkapital, Top-Verdiener |
| Schwabing, Bogenhausen, Haidhausen | 9.000 – 14.000 € | Doppelverdiener, Konzernmitarbeiter |
| Sendling, Neuhausen, Giesing | 6.500 – 10.000 € | Solide Einkommenssituation, lange Bindung |
| Aubing, Trudering, Moosach, Riem | 5.500 – 8.000 € | Familien, günstigster Münchner Einstieg |
| Landkreis München (Grünwald, Dachau, Ismaning…) | 3.500 – 7.000 € | Pendler, Familien mit Platzbedarf |
Preise sind Richtwerte. Neubau liegt in allen Lagen deutlich über Bestandspreisen.
BayernLabo – Bayerns Förderbank für Wohneigentum
Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo) ist das staatliche Förderinstitut Bayerns für Wohnraum. Ihre Programme für selbstgenutztes Wohneigentum bieten zinsgünstige Darlehen mit festen Konditionen – zusätzlich zu den bundesweiten KfW-Programmen. Besonders relevant für München: Das BayernLabo-Darlehen kann kombiniert werden und senkt so die effektive Gesamtbelastung. Diese Mittel werden nicht automatisch eingebunden – geprüfte Finanzierungspartner kennen die aktuellen Konditionen und prüfen alle verfügbaren Förderprogramme für dein Vorhaben.
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Bonus, LTI, Mitarbeiteraktien – geprüfte Partner wissen, welche Banken variable Vergütungsbestandteile anrechnen und wie sie kommuniziert werden müssen.
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Aus über 400 Kreditgebern werden die herausgefiltert, die für Münchner Kaufpreisklassen die besten Konditionen bieten – und den Beleihungswert realistisch einschätzen.
BayernLabo & KfW
Beide Förderwege werden geprüft – inklusive aktueller Konditionen und ob eine Kombination sinnvoll ist.
Ehrliche Einschätzung
München kaufen ist nicht für jeden der richtige Schritt. Manchmal ist mieten oder in den Landkreis ausweichen finanziell klüger – das wird offen besprochen.
Banken dürfen nicht den Kaufpreis, sondern nur den langfristig nachhaltigen Beleihungswert als Kreditbasis verwenden. In München liegt dieser regelmäßig 15–25 % unter dem Kaufpreis – einfach weil die Marktpreise das fundamental erklärbare Niveau übersteigen. Bei einem 900.000-€-Objekt finanziert die Bank intern also nur 675.000–765.000 €. Die Differenz muss als Eigenkapital gedeckt sein, zusätzlich zu den Nebenkosten. Das ist der häufigste Grund für gescheiterte Münchner Kaufpläne.
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Was München-Käufer oft zu spät bedenken
- Beleihungswert-Gap einkalkulieren: Eigenkapital muss nicht nur die Nebenkosten decken, sondern auch die Lücke zwischen Kaufpreis und Bankbewertung. Das kann bei Münchner Preisen schnell 150.000–200.000 € zusätzlich bedeuten.
- Variable Einkommensbestandteile richtig vorbereiten: Wer Boni oder Mitarbeiteraktien hat, sollte diese vollständig dokumentieren – und die Bank wählen, die diese Bestandteile am besten anrechnet.
- Landkreis ernsthaft prüfen: Wer bereit ist, 30–45 Minuten S-Bahn zu fahren, kauft oft 30–40 % günstiger bei vergleichbarer Lebensqualität. Das spart Eigenkapital und reduziert das Darlehen erheblich.
- Sehr lange Zinsbindung wählen: Bei Darlehen über 700.000 € ist eine 20-jährige Zinsbindung keine Vorsicht – sie ist Pflicht. Was eine Zinserhöhung von 1 % bei dieser Summe bedeutet, ist schnell nachgerechnet.
- Preiskorrektur als Chance nutzen: Münchner Preise haben sich 2022–2024 leicht korrigiert. Gut vorbereitete Käufer können jetzt Objekte kaufen, die im Hochpreisphase unerreichbar waren – vorausgesetzt, die Finanzierung steht.
Auch ohne volles Eigenkapital gibt es manchmal Wege:
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So läuft deine Münchner Baufinanzierung ab
- Anfrage stellen: Drei Minuten Online-Formular – kostenlos, keine Verpflichtung.
- Erstgespräch: Kaufpreisrahmen, Eigenkapital (inkl. Beleihungswert-Gap), Einkommen und Förderfähigkeit werden realistisch eingeordnet.
- Fördercheck: BayernLabo und KfW-Programme werden auf Anwendbarkeit geprüft und ggf. kombiniert.
- Bankauswahl: Aus über 400 Partnern werden die Institute gewählt, die Münchner Kaufpreisklassen und variable Einkommensbestandteile richtig einschätzen.
- Finanzierungsbestätigung: Damit bist du bei Besichtigungen sofort ernstzunehmender Interessent.
- Begleitung bis zur Auszahlung: Unterlagen, Bankgespräche, Notar.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung in München
Weil die absolute Kaufpreishöhe jeden Steuervorteil überkompensiert. Bei einem 900.000-€-Objekt sind 3,5 % Grunderwerbsteuer immer noch 31.500 € – plus Notar und ggf. Makler. Hinzu kommt der Beleihungswert-Gap: Banken setzen den Kreditwert oft 15–25 % unter den Kaufpreis, was zusätzliches Eigenkapital erfordert. Die Kombination macht München zur anspruchsvollsten Finanzierungsaufgabe in Deutschland.
Banken dürfen Immobilienkredite nur auf Basis des langfristig nachhaltigen Werts (Beleihungswert) vergeben. In München liegt dieser regelmäßig 15–25 % unter dem Marktpreis, weil die Preise das fundamental erklärbare Niveau übersteigen. Bei 900.000 € Kaufpreis kann das eine Lücke von 135.000 bis 225.000 € bedeuten – zusätzlich zu den Nebenkosten.
Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt bietet Förderdarlehen für selbstgenutztes Wohneigentum in Bayern. Diese können kombiniert mit einem normalen Bankkredit die Gesamtbelastung senken. Bei Münchner Kaufpreisen übersteigen die Darlehenshöhen oft die BayernLabo-Fördergrenzen – das lässt sich aber nur im Einzelfall beurteilen und wird bei jeder Anfrage geprüft.
Für viele Käufer ist das die realistischste Option. Gemeinden wie Ismaning, Garching, Dachau oder Unterschleißheim bieten deutlich mehr Fläche für den gleichen Preis – und sind über S-Bahn und Autobahn gut angebunden. Grünwald und Pullach liegen preislich ähnlich wie München, bieten aber mehr Wohnfläche. Wer die Pendlerzeit akzeptiert, bekommt eine deutlich entspanntere Finanzierungssituation.
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